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Steuern
Einkommensteuer
Der Erwerb von Immobilien war in Deutschland seit Beginn der 70er Jahre
nicht mehr so günstig wie heute. Ein stark rückläufiges
Preisniveau sowie günstige Finanzierungssätze machen die
Immobilie als Anlageobjekt wieder attraktiv. Unter Umständen
ermöglicht Ihnen das günstige Umfeld auch den Traum vom
Eigenheim.
Bei der Einkommensteuer geht es hauptsächlich darum, den Kaufpreis
für das Gebäude über die sog. Abschreibungen als
Aufwendungen steuerlich geltend zumachen, die nur zu einem sog. Buchverlust
und nicht zu einem tatsächlichem Verlust führen. D. h. die
Abschreibungen sind höher als der tatsächliche Wertverlust. Aber
auch über die Schuldzinsen können sich Steuerersparnisse ergeben.
Anstatt sein eigenes Geld einzusetzen, wird Fremdkapital aufgenommen. Die
Zinsen können steuerlich geltend gemacht werden. Anstatt den Kredit
zu tilgen, kann mit dem Eigenkapital eine Kapitalanlage gewählt werden,
die eine höhere Rendite erbringt, als die Schuldzinsen abzüglich
der Steuerersparnis. Hier muss unter anderem die Rechtsprechung zur
Liebhaberei beachtet werden. Falls Sie weitere Informationen benötigen,
sprechen Sie mich bitte an. Hinsichtlich der Spekulationssteuer verweise ich
auf die Seite Spekulationssteuer.
Kauf einer Neubauimmobilie
Beachten Sie bitte im Zusammenhang mit dem Kauf einer Neubauimmobilie, dass
der Gesetzgeber mit Wirkung vom 1.1.2006 die Möglichkeit einer
höheren degressiven Abschreibung mit dem Gesetz zum Einstieg in ein
steuerliches Sofortprogramm abgeschafft hat. Für Neubauten gilt seither
der für Immobilien allgemein geltende Abschreibungssatz von 2 % im
Jahr. Lassen Sie daher möglicherweise "alte" Renditerechnungen
der Bauträger von uns prüfen.
Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie
Kaufen Sie eine renovierungsbedürftige Immobilie, werden sich dem Kauf
im Regelfall umfassende Renovierungsarbeiten anschließen. Hier
müssen Sie allerdings beachten, dass Aufwendungen für Reparatur-
und Renovierungsarbeiten anschaffungsnahe Herstellungsaufwendungen
darstellen, wenn sie im Verhältnis zum Kaufpreis erheblich ins
Gewicht fallen und im engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Kauf einer
Immobilie ausgeführt werden. Folge für Sie wäre in diesem
Fall, dass Sie diese Kosten zum Kaufpreis hinzurechnen müssen und
diese nur zusammen mit den Anschaffungskosten über Jahre hinweg
abschreiben können. Das schmälert die Rendite und die
Steuervorteile Ihrer Immobilie.
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Kauf einer Denkmalimmobilie
Die für Denkmalimmobilien geltenden erhöhten
Sonderabschreibungen gelten auch nach der jüngsten Steuerreform
unverändert weiter. Die steuerlichen Vergünstigungen locken
daher viele Investoren und Eigennutzer zum Umzug in Baudenkmale. Einen
solchen Umzug bzw. Erwerb sollten Sie aber nicht ohne Absprache mit
Ihrem Steuerberater tätigen. Denn die Steuervergünstigungen
für Baudenkmale sind an strenge Voraussetzungen geknüpft,
dessen Erfüllung im Einzelnen zu prüfen ist. Das Sanierungs-
und Modernisierungskonzept darf insbesondere nicht einem
Steuerstundungsmodell gleichen. Denn auch als Immobilieninvestor sind
Sie seit Anfang des Jahres durch das geltende Gesetz zur Beschränkung
der Verlustzurechnung im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen
konfrontiert. Die Vorschrift findet auch für die Einkunftsart
Vermietung und Verpachtung Anwendung.
Eine modellhafte und damit unter die neue Verlustverrechnungsbeschränkung
fallende Gestaltung kann vorliegen,
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wenn der Bauträger auch weitere Dienstleistungen wie z. B. die
Finanzierung erbringt. Gerne erläutern wir Ihnen, welche
Investitionsobjekte von der Verlustzurechnungsbeschränkung unter
welchen Voraussetzungen ausgenommen sind und wann bzw. ob Sie auch als
Eigennutzer von der Neuregelung betroffen sind.
Grunderwerbsteuer
Zum Vorteil eines jeden Käufers einer Gebrauchtimmobilie betrachtet
das Finanzamt Einrichtungsbestandteile einer Wohnimmobilie und sonstige
Zubehörgegenstände als separate Wirtschaftsgüter. Diese
Unterscheidung dient in erster Linie der richtigen Festsetzung der
Grunderwerbsteuer; wirkt sich aber auch für die Grundbucheintragung
Kosten mindernd aus. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer
ist der Kaufpreis für den Grund und Boden mit Gebäude, der in
der Notarurkunde genannt ist. Nach diesem Betrag richtet sich auch das
Grundbuchamt.
Nicht grunderwerbsteuerpflichtig sind Aufwendungen für
Einrichtungsgegenstände, die der Käufer mit übernimmt. Das
Finanzamt kann Einbauschränke, Einbauküchen,
Beleuchtungskörper, Regale oder den zur Wohnung passenden Teppich
usw. jedoch nur dann als separate und nicht der Grunderwerbsteuer
unterliegende Wirtschaftsgüter aussondern, wenn dem notariellen
Kaufvertrag eine Auflistung über die mit gekauften
Einrichtungsgegenstände mit dem jeweiligen Preis beiliegt. Werfen
Sie außerdem beim Erwerb einer Eigentumswohnung einen Blick in die
Protokolle der Eigentümerversammlung. Hieraus ergeben sich
Informationen über die zur Wohnung gehörende anteilige
Instandhaltungsrücklage bzw. lassen Sie sich diese vom Verkäufer
ausweisen. Auch auf diese müssen Sie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie
keine Grunderwerbsteuer zahlen.
Sprechen Sie vor dem Notartermin mit uns. Wir können Ihnen sagen, was
Sie alles neben Rücklagen und Mobiliar in die Kaufurkunde aufnehmen
sollen, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Rücklage und übernommenes
Mobiliar machen schnell 10 % des Kaufpreises aus. D. h. für Sie 10 %
Grunderwerbsteuer gespart!
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